Деление земельного участка на части

На наш взгляд, в бухгалтерском учете после регистрации изменений права собственности следует отразить именно разделение земельного участка, а не его выбытие и поступление двух новых участков. Такое разделение земельного участка в бухгалтерском учете следует произвести внутренними записями по счету 01 «Основные средства». Выручку от продажи части земельного участка следует признать в момент перехода права собственности и принять к бухгалтерскому учету в сумме, согласованной сторонами в договоре (п. 30 ПБУ 6/01 «Учет основных средств»).

Пример 1. ООО «Луч» решило продать часть земельного участка.

Стоимость всего участка — 900 000 руб. а стоимость участка, подлежащего продаже, — 450 000 руб.

Доход от продажи части земельного участка подлежит налогообложению налогом на прибыль. При этом он может быть уменьшен на покупную стоимость продаваемой части земли (пп.

2 п. 1 ст. 268 Налогового кодекса РФ). Для этого необходимо иметь документы, подтверждающие покупку земельного участка. Обязанность уплатить налог на прибыль возникает с момента передачи части земельного участка покупателю по акту (накладной) приемки-передачи основных средств вне зависимости от даты государственной регистрации права.

Если при продаже части земельного участка получен убыток, то его можно учесть при налогообложении налогом на прибыль.

Об этом сказано в п. 2 ст. 268 Налогового кодекса РФ. Причем учесть такой убыток можно в том периоде, в котором он образовался. С 1 января 2005 г. операции по реализации земельных участков (долей в них) не являются объектом налогообложения по НДС.

Так сказано в пп. 6 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса РФ. Еще один момент, на который стоит обратить внимание, — это восстановление НДС в сумме, соответствующей стоимости проданной части земельного участка. Дело в том, что если земельный участок был приобретен до 1 января 2005 г.

то в отношении него был уплачен НДС, который мог быть принят к вычету (см. например, Письма ФНС России от 13 января 2005 г.

N 03-04-11/03, Минфина России от 4 февраля 2005 г. N 03-04-11/14). Однако при продаже части земельного участка после 1 января 2005 г. возникает вопрос: нужно ли восстановить НДС в сумме, соответствующей стоимости проданной части земельного участка?

Заметим, что в редакции гл. 21 Налогового кодекса РФ, действовавшей до 1 января 2006 г.

не было норм о восстановлении НДС в случае, когда имущество изначально приобреталось для облагаемых НДС операций, а затем его назначение менялось. Однако несмотря на это, налоговики, ссылаясь на п.

3 ст. 170 Налогового кодекса РФ, требовали восстанавливать налог на добавленную стоимость. Их поддерживали и специалисты Минфина России. А следовательно, основываясь на точке зрения судей, можно сделать вывод, что если весь земельный участок приобретался для использования в операциях, облагаемых НДС, но в последующем часть участка была продана, то оснований для восстановления НДС нет.

Однако такую позицию, по всей видимости, придется отстаивать в суде.

Заметим, что все вышесказанное относилось к ситуации, когда продажа части земли была в 2005 г. Дело в том, что теперь из п. 3 ст. 170 Налогового кодекса РФ явно следует, что НДС нужно восстановить при дальнейшем использовании основных средств в операциях, не признаваемых объектом налогообложения.

Это означает, что при продаже части земли в 2006 г. НДС в соответствующей доле нужно восстановить.

И восстановить налог следует в период такой реализации, а его сумму учесть в составе прочих расходов. — Нужно ли восстанавливать соответствующую сумму НДС при продаже части земельного участка (при условии, что НДС при приобретении земельного участка ранее был принят к вычету)?

— Да, нужно. Это следует из положений п. 3 ст. 170 Налогового кодекса РФ.

Так, суммы НДС, принятые к вычету по товарам (работам, услугам), используемым для осуществления операций по производству и (или) реализации товаров (работ, услуг), операции по реализации которых не признаются объектами налогообложения НДС, подлежат восстановлению и уплате в бюджет. А операции по реализации земельных участков (долей в них) как раз не признаются объектом налогообложения по НДС (пп.

6 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса РФ). При продаже земельного участка выручка от сельскохозяйственной деятельности может составить менее 70 процентов в общей сумме доходов. Тогда организация потеряет статус сельскохозяйственного производителя для целей ЕСХН.

В таком случае сельхозпроизводитель будет вынужден перейти на общий режим налогообложения. Соответственно, нужно будет пересчитать налоговые обязательства и уплатить налоги в бюджет <*>.

Кроме того, досрочная продажа части земельного участка может привести к необходимости пересчитать налоговую базу по ЕСХН (п.

4 ст. 346.5 Налогового кодекса РФ), а за это придется уплатить и пени. Пример 2. ЗАО «Новый путь» купило в марте 2005 г. земельный участок за 700 000 руб.

В феврале 2006 г. организация решила продать часть земельного участка. Первоначальная стоимость участка, подлежащего продаже, — 500 000 руб.