Права несовершеннолетних детей в квартире

Дети с 14 до 18 лет ( при наличии паспорта ) могут сами расписываться за себя в Договоре купли-продажи квартиры. но только с письменного, нотариально заверенного согласия своих родителей или представителей. А те, в свою очередь, могут дать согласие на сделку или принять решение за своих малолетних детей – только после предварительного получения Разрешения Органов опеки и попечительства .

Именно Органы опеки призваны следить за тем, чтобы имущественные права детей в сделках не были нарушены. В частности, в задачу Органов опеки . кроме прочего, входит выдача разрешений для совершения сделок с жильем с участием несовершеннолетнего .

В таком разрешении должны быть ясно прописаны требования, при соблюдении которых допускается продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка ( см.

пример ниже ). Эти требования Опеки являются обязательными к выполнению, и в случае их нарушения, сделка может быть признана судом недействительной по иску Органов опеки или других заинтересованных лиц.

Как правило, требования Органов опеки сводятся к тому, чтобы родители или законный опекун ребенка оформили ему долю собственности в другой квартире, взамен проданной. Таким образом, продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка превращается в альтернативную сделку. В отдельных случаях, например, когда ребенок фактически живет по другому адресу ( т.е.

не в продаваемой квартире ), допускается не покупать альтернативную квартиру, и не выделять ему долю в ней.

Но тогда Органы опеки требуют, чтобы на имя ребенка был открыт счет в Сбербанке . и туда были бы перечислены деньги за его продаваемую долю. Минимальная сумма, переводимая ребенку на этот счет, так же устанавливается Опекой .

Разрешение Органов опеки и попечительства можно получить в том случае, если при продаже квартиры не происходит ущемление прав и законных интересов участвующего в сделке ребенка. Т.е. доля собственности ребенка не должна уменьшаться, а жилищные условия – ухудшаться . Нужно учесть, что несовершеннолетние дети могут иметь в квартире как право собственности ( в т.ч.

долю в праве ), так и право пользования ( т.е. быть всего лишь зарегистрированными в квартире ).

Поэтому имеем варианты:

  1. Если ребенок имеет долю собственности в квартире ( независимо от его «прописки» ), то он является участником сделки, а значит, разрешение Органов опеки обязательно.
  2. Но если ребенок «прописан» в квартире, не имеет доли в праве собственности, но при этом находится под опекой, или остался без родителей . то разрешение все же требуется. Об этом ясно сказано в п. 4 ст. 292 ГК РФ.
  3. Если ребенок «прописан» в квартире, но не имеет доли в праве собственности, то для сделки разрешение Органов опеки не нужно.

Опека и попечительство устанавливаются над несовершеннолетним тогда, когда он лишен родительского попечения ( например, его родители умерли, исчезли, лишены родительских прав, и т.п. ). Причем, над малолетними (до 14 лет) назначается опека . а над детьми 14-18 лет – попечительство .

Рекомендуем прочесть:  Адвокат по гражданским делам сао

Опекун сам совершает сделки за своего подопечного ( подписывает за него документы ), а попечитель только дает согласие своему подопечному на совершение таких сделок ( т.е.

подписи ставят оба ). И в обоих случаях, при сделках с квартирами, и опекун и попечитель могут действовать только с предварительного разрешения Органов опеки и попечительства . В некоторых случаях ( при продаже квартиры ), если ребенок не является собственником, но прописан в квартире – регистратор может потребовать справку из Органов опеки . о том, что ребенок НЕ находится под опекой.

Речь здесь идет именно о справке ( уведомлении ), а не разрешении Органов опеки . Но Органы опеки в подобном случае не будут возражать, если ребенок имеет другую жилую собственность или может участвовать в приватизации там, где живет.

Так как участие несовершеннолетних детей в сделке со стороны Продавца представляет повышенный риск для Покупателя, то при возникновении сомнений относительно прав детей . рекомендуется получить дополнительную консультацию юриста по этому вопросу. Исключением может быть случай, когда квартира покупается в ипотеку.

и после регистрации сделки сразу передается в залог банку ( т.е. права ребенка-собственника обременяются ). Как действовать Покупателю при покупке квартиры с участием несовершеннолетнего ребенка, подробно рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ >> Покупка квартиры с несовершеннолетними .

Если, к примеру, ребенок владеет 1/3 доли в квартире, то при продаже квартиры, он должен получить в собственность долю в другой квартире не меньше той, которую он имел прежде .

Причем, соразмерность этих долей может определяться как по жилой площади .

так и по рыночной стоимости . Момент продажи доли ребенка и момент покупки ему доли в другой квартире, должны совпадать по времени ( предполагается альтернативная сделка ), т.е. ребенок не должен «зависать в воздухе», если родители решили разнести продажу и покупку во времени.

Сложности могут возникнуть, если предполагается покупка альтернативной квартиры в новостройке ( в строящемся доме ), т.е. право собственности на нее будет оформлено в будущем.

Разрешение Органов опеки здесь более вероятно получить, если новостройка находится на завершающей стадии строительства.

При этом ребенок должен иметь регистрацию где-нибудь все это время ( например, у родственников ), а родители обязаны иметь на руках Договор долевого участия с Застройщиком, с учетом доли ребенка в будущей квартире. Такая же сложность возникает при переезде семьи в другой город . Продажу квартиры в одном городе и покупку в другом, невозможно совместить во времени, поэтому здесь Органы опеки могут дать разрешение на продажу квартиры, при условии, что родители ребенка в течение, например, 3-х месяцев после продажи, обязаны будут купить в другом городе квартиру, и выделить в ней ребенку аналогичную долю.

Иначе, проверив данные Росреестра, Органы опеки имеют право подать иск в суд о признании договора продажи квартиры недействительным .

Возможен также вариант, когда при продаже квартиры ребенку есть еще где жить . и условия его жизни там не хуже.

В таком случае допускается открытие на имя ребенка счета в банке . где будет лежать сумма за его проданную долю до его совершеннолетия. Аналогичный вариант происходит и в случае выезда семьи за границу на ПМЖ ( в Опеку предоставляется справка из ОВИР ), с продажей всего своего недвижимого имущества в России.

Такие или подобные им условия, при которых разрешается проводить сделку продажи квартиры с участием несовершеннолетнего ребенка . определяют Органы опеки и попечительства .

Список документов для получения Разрешения от Органов опеки и попечительства может несколько отличаться от случая к случаю.

В большой мере это зависит от прихоти конкретного инспектора из «Опеки». Но в целом надо иметь в виду, что для получения нужной справки, «Опека» может затребовать следующие документы для вынесения решения:

  1. Правоустанавливающие документы по квартире, которая покупается взамен ( оригинал и копия );
  2. Реквизиты банковского счета, открытого на имя ребенка ( если вместо доли в квартире, ему перечисляются деньги );
  3. Паспорта обоих родителей. А в случае отсутствия одного из них — подтверждающий документ ( свидетельство о смерти родителя, решение суда о лишении родительских прав, и т.п. );
  4. Заявление от родителей ребенка;
  5. Если дети старше 14 лет, то их присутствие также необходимо, и от них могут потребовать самостоятельно написать отдельное заявление.
  6. Свидетельство о рождении ребенка ( оригинал и копия ), или паспорт ребенка, если ему уже исполнилось 14 лет;
  7. Правоустанавливающие документы по квартире, которая продается ( оригинал и копия );
  8. Выписки из Домовой книги и Копии финансово-лицевого счета, либо Единые жилищные документы на обе квартиры ( оригиналы );
  9. Технические или Кадастровые паспорта на обе квартиры ( оригиналы и копии ); Дополнительно могут потребовать справки БТИ о стоимости обеих квартир, экспликации и копии поэтажных планов на обе квартиры ( зависит от фантазии инспектора Опеки );

В зависимости от ситуации и своего настроения, инспектор « Опеки » может потребовать и другие документы, но чаще всего, перечисленного пакета достаточно. Формально эту пачку документов как бы рассматривает специальная комиссия при муниципалитете .

Искренне переживая за судьбу несовершеннолетнего ребенка . комиссия выносит решение ( за подписью главы муниципалитета ), в котором однозначно указано, при соблюдении каких условий может быть совершена подобная сделка.