О сколько ты открытий чудных готовишь нам, ГК РФ!

Вчера меня спросили, требуется ли госрегистрация для уступки права требования на взыскание денежного долга, возникшего из долгосрочного договора аренды. Я очень удивился этому вопросу. Какая к черту регистрация цессии.

Но тут мне тыкают пальцем в ст.389 ГК (как в старой, так и новой редакции).

В действующей написано:

«2. Уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом»

. В той, которая вскоре вступит в силу, написано: «2. Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом».

Я, честно говоря, просто в недоумении. Раньше никогда с такой проблемой не сталкивался. Что это за бред? Как Росреестр такие цессии регистрирует?

Договор аренды ведь давно уже к моменту уступки накопившегося долга мог быть расторгнут.

Кроме того, такая же проблема может возникнуть и при попытке уступки права на денежный долг из иных подлежащих регистрации договоров (например, из договоров на отчуждение исключительных прав на товарные знаки или патенты, а также лицензионных договоров в сфере интеллектуальной собственности). Как я понял из обсуждения с коллегами, многие тоже испытали недоумение.

На практике, если я верно понимаю ситуацию, такие уступки часто не регистрируются. Но, формально говоря, это будет порок сделки.

ВАС РФ по данному вопросу, судя по всему прямо не выссказывался. В то же время в пункте 12 Информационного письма Президиума ВАС от 16 февраля 2001 года №59 Суд сказал следующее: 12.

Соглашение о переводе долга по договору аренды здания, подлежащему государственной регистрации, также подлежит государственной регистрации и при отсутствии ее считается незаключенным. Общество с ограниченной ответственностью (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о взыскании арендной платы по договору аренды здания. Акционерное общество заявило, что оно является ненадлежащим ответчиком по данному иску.

Договор аренды прекратился в связи с окончанием срока аренды, и с согласия истца долг акционерного общества по оплате арендной платы был переведен на нового арендатора здания, что подтверждается соглашением о переводе долга. Арбитражный суд первой инстанции иск удовлетворил, указав, что в соответствии с пунктом 2 статьи 391 ГК к форме перевода долга соответственно применяются требования, содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 389 ГК. В частности, в силу пункта 2 статьи 389 ГК уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Договор аренды, заключенный между истцом и ответчиком сроком на один год, подлежал государственной регистрации и был зарегистрирован в установленном порядке. Следовательно, соглашение о переводе долга ответчика по этому договору также подлежало регистрации в порядке, установленном для регистрации договора аренды. Так как соглашение о переводе долга не было зарегистрировано, оно в силу пункта 3 статьи 433 ГК считается незаключенным.

Данное разъяснение касается перевода долга, но вывод о необходимости регистрации перевода денежного долга опирается на применении нормы ст.389 ГК, установленной для уступки прав. Косвенно из этого вытекает согласие Суда с тем, что и сама уступка прав на задолженность из регистрируемого договора должна проходить через госрегистрацию. Честно признаюсь, для меня все это большой сюрприз: как-то раньше не сталкивался этой проблемой.

Но очевидно, что никакого внятного политико-правового смысла в такой регистрации уступки (да и перевода денежного долга) не существует. Если о необходимости регистрации уступки прав на неденежное предоставление (например, в случае перенайма по ст.615 ГК) можно рассуждать, то применительно к уступке накопившегося денежного долга я не вижу никаких рациональных аргументов. Особенный флер эта история приобретает в свете недавно принятого Информационного письма №165 Президиума ВАС по незаключенным договорам, согласно п.3 которого

«сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность»

.

По мысли ВАС незарегистрированный договор связывает стороны, но не имеет эффекта противопоставимости. В тексте письма этот тезис иллюстрируется примером незарегистрированного долгосрочного договора аренды, но сама абстрактная правовая позиция носит универсальный характер и теоретически может применяться к любым подлежашим регистрации в силу закона, но не зарегистрированным договорам. Если творчески развить эту мысль о непротивопоставимости как единственном следствии несоблюдения процедуры регистрации и перенести ее на ситуацию с незарегистрированной уступкой прав на денежное требование из зарегистрированного или подлежащего регистрации договора (например, аренды), то получается следующее.

Цессионарий или цедент не вправе оспаривать такую уступку, но третье лицо (должник) может игнорировать уведомление об уступке (если цессия была не зарегистрирована) и платить старому кредитору.

Рекомендуем прочесть:  159 статья ук рф мошенничество

1. Насколько в принципе стоит мириться с идеей о необходимости госрегистрации уступки прав на денежные требования, вытекающие из договоров, подлежащих госрегистрации? Не стоит ли de lege lata истолковать норму ст.389 ГК ограничительно и вывести уступки денежных требований из-под этого правила? И, наконец, последнее: Если у кого-то имеется реальная судебная практика или практика обращения в Росреестр и Роспатент с заявлениями о регистрации таких уступок денежных требований, дайте знать.

Будет очень интересно, если картина реальной правовой жизни прояснится. Пока у меня есть только присланное в фэйсбуке Виктором Гербутовым постановление ФАС Московского округа от 03.06.2011 года по делу №А40-35715/10-141-305: Таким образом, российское законодательство допускает, что арендодатель вправе уступить другому лицу право на получение арендных платежей, оставаясь арендодателем недвижимого имущества, то есть, выполняя все обязанности арендодателя в соответствии с законом (капитальный ремонт и т.д.) и, соответственно, оставаясь собственником имущества. Тем самым ни собственник имущества, ни арендатор имущества не меняются, соответственно, нет необходимости внесения изменений в зарегистрированный договор аренды.

Аренда согласно ст. 1 Федерального закона

«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

рассматривается как обременение права. Государственная регистрация указанного обременения согласно ст.

26 ФЗ

«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

осуществляется путем государственной регистрации договора аренды. Уступка права получения арендных платежей не подлежит государственной регистрации, так как никаких изменений в обременение права она не вносит: недвижимое имущество, в отношении которого установлено обременение, собственник, имущество которого обременено, и лицо, в пользу которого зарегистрировано обременение, остаются те же самые.

Поскольку истец получил право на взыскание арендных платежей, но не получил никаких прав на недвижимое имущество, государственная регистрация договора уступки прав от 18.04.2008 года исключается.Поскольку истец получил право на взыскание арендных платежей, но не получил ни каких прав на недвижимое имущество, государственная регистрация Договора уступки прав от 18.04.2008 исключается, что подтверждается письмом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографи и №33029/09 от 28.12.2009 (л.д.

134-136 том 20). Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что Договор уступки прав не подлежит государственной регистрации и является действительным и заключенным и без такой регистрации.