Договор купли-продажи

При покупке или продаже квартиры. дома. гаража, автомобиля. корпоративных прав.

земли. других объектов недвижимости или транспортных средств, переход прав собственности происходит на основании договора купли-продажи. В свою очередь именно наличие такого договора является одним из возможных документов подтверждающих право собственности для предыдущих и последующих операций с движимым или недвижимым имуществом.

Договор купли – продажи недвижимого имущества: согласно договора купли – продажи одна сторона (Продавец) передает или обязуется передать недвижимое имущество в собственность второй стороне (Покупателю), а покупатель принимает или обязуется принять недвижимое имущество и оплатить за него определенную денежную сумму. При нотариальном удостоверении договоров об отчуждении, купле-продаже жилого дома. а также другого недвижимого имущества, которое подлежит регистрации.

нотариус требует предоставления документов, которые подтверждают право собственности на указанное имущество и, в предусмотренных законодательством случаях, документы, которые подтверждают государственную регистрацию прав на это имущество у лиц, которые его отчуждают. Кроме правоустанавливающего документа на жилой дом, усадьбу и другое недвижимое имущество (за исключением земельного участка), если оно подлежит регистрации, нотариус требует выдержку (“витяг”) с Реестра прав собственности на недвижимое имущество. Право собственности на земельный участок физических лиц удостоверяется государственным актом, а на земельный участок, приобретенный в собственность с земель частной собственности без изменения ее пределов, целевого назначения, также соответствующим договором или свидетельством о праве на наследство.

При удостоверении договора отчуждения земельного участка как самостоятельного объекта гражданских правоотношений нотариус проверяет отсутствие (наличие) ограничений (обременений) по данным Государственного земельного кадастра. Переход права собственности на земельный участок не прекращает установленного ограничения (обременение). При удостоверении договоров о переходе права собственности на жилой дом, здание или сооружение нотариус разъясняет сторонам содержание статьи 377 Гражданского кодекса Украины относительно перехода права собственности или права пользования на земельный участок (ее часть), на котором они размещены, без изменения ее целевого назначения.

Договора об отчуждении транспортных средств, других самоходных машин и механизмов, которые подлежат государственной регистрации, удостоверяются нотариусами за местом их государственной регистрации или за местонахождением (местом регистрации) одной из сторон договора. При удостоверении договоров отчуждения транспортных средств, которые находились в эксплуатации и зарегистрированные в установленном действующим законодательством порядке (подразделениях ГАИ, органами Гостехнадзора и тому подобное), нотариус проверяет наличие в свидетельстве о регистрации транспортного средства (техническом паспорте) отметки о снятии его с учета. Не допускается удостоверение договоров отчуждения автомобилей, безвозмездно переданных (или проданных на льготных условиях) инвалидам соответствующими органами труда и социальной защиты населения (Порядок обеспечения инвалидов автомобилями, утвержденный постановлением Кабинета Министров Украины от 09.09.1997 №999).

При удостоверении договоров отчуждения транспортных средств, других самоходных машин и механизмов, нотариусу подается вывод эксперта о стоимости транспортного средства, которое действует в течение двух месяцев со дня проведения экспертизы. Экспертиза стоимости транспортного средства должна быть выполнена специалистом, который занесен в Государственный реестр судебных экспертов или Государственный реестр оценщиков.

  1. паспорт представителя юридического лица;
  2. печать юридического лица;
  3. Свидетельство о государственной регистрации (Выписка с Единого государственного реестра юридических лиц и физических лиц-предпринимателей);
  4. протокол (приказ) о назначении на должность руководителя и подтверждения его полномочий (нотариально удостоверенная доверенность подтверждающая полномочия представителя);
  5. протокол (решение) общего собрания юридического лица на заключение договора купли-продажи;
  6. регистрационный номер учетной карточки налогоплательщика (идентификационный (налоговый) номер) представителя юридического лица.
  7. Справка о взятии на учет налогоплательщика (форма № 4-ОПП);
  8. Справка с Единого государственного реестра предприятий и организаций Украины (ЕГРПОУ);
  9. Устав (Учредительный договор) юридического лица;
  10. Выдержка (“Витяг”) с Государственной администрации юридических лиц и физических лиц-предпринимателей (выдается в районной государственной администрации у регистратора);
  1. справка об отсутствии (наличии) ограничений (обременений) земельного участка (выдается в управлении земельных ресурсов);
  2. справка об отсутствии строений на земельном участке (если таковых нет).
  3. Выдержка (“Витяг”) с Поземельной книги Государственного реестра земель (Выдержка (“Витяг”) из базы данных автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра (для отчуждения земельного участка)(выдается в Государственном комитете Украины по земельным ресурсам (Держкомзем);
  4. Государственный акт на право собственности на земельный участок (для продажи части земельного участка, необходимо в управлении земельных ресурсов выделить части, присвоить кадастровый номер и получить отдельный Государственный акт на право собственности на земельный участок);

(Справка выдается местными органами самоуправления (например, городским БТИ, сельским советом).

Если на земельном участке находятся строения, то необходимо земельный участок отчуждать вместе со строениями, которые находятся на этом земельном участке;

  1. заявление сособственника отчуждаемого земельного участка про отказ от осуществления права преимущественной покупки части в общей частичной собственности (с указанием цены и других условий, на которых продается земельный участок) (необходимо в случае продажи части отчуждаемого земельного участка; подлинность подписи на заявлении участника общей частичной собственности должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке).
  2. независимая экспертная оценка про рыночную стоимость земельного участка (для отчуждения земельного участка);
  3. Выдержка (“Виписка”) из технической документации о нормативной денежной оценке земельного участка (выдается в управлении земельных ресурсов);
  4. если акт на землю без кадастрового номера, то справка из земельных ресурсов о присвоении такого номера;
  5. если земля сельскохозяйственного назначения, то справку о том, что она не пай;
  1. заявление сособственника отчуждаемого жилого дома (отдельно стоящего нежилого строения (гаража) про отказ от осуществления права преимущественной покупки части в общей частичной собственности (с указанием цены и других условий, на которых продается жилой дом, отдельно стоящее нежилое строение(гараж) (необходимо в случае продажи части отчуждаемого жилого дома (отдельно стоящего нежилого строения (гаража) (подлинность подписи на заявлении участника общей частичной собственности должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке);
  2. Выдержка (“Витяг”) с Реестра прав собственности на недвижимое имущество, выдана бюро технической инвентаризации (должно быть указано, что справка выдана для отчуждения);
  3. документ, подтверждающий право собственности на жилой дом (отдельно стоящие нежилое строение) зарегистрированный в БТИ (например: Свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство, о праве на наследство, и тому подобное);
  4. справка о присвоении кадастрового номера земельному участку, на котором построен жилой дом (отдельно стоящее нежилое строение (гараж) и о размере земельного участка) (в случае если земельный участок находится в государственной собственности. Справка выдается в управлении земельных ресурсов.

    Договор аренды этого земельного участка.

    Если земельный участок находится в частной собственности то в соответствии со статьей 120 Земельного кодекса Украины и в соответствии со статьей 377 Гражданского кодекса Украины, жилой дом (отдельно стоящее нежилое строение (гараж) необходимо отчуждать вместе с земельным участком, на котором он размещен).

  5. Выдержка (“Витяг”) про регистрацию прав собственности на недвижимое имущество;
  6. Справка (Форма №3) из ЖЭК о зарегистрированных (прописанных) лицах в отчуждаемом жилом доме;
  7. независимая экспертная оценка про рыночную стоимость жилого дома (в связи с вступлением в силу 01.11.2011г.

    Постановления Кабинета Министров Украины от 26.10.2011г. №1103, нотариусу необходимо предоставить независимую экспертную оценку о рыночной стоимости отчуждаемого жилого дома);

  1. заявление сособственника отчуждаемой квартиры про отказ от осуществления права преимущественной покупки части в общей частичной собственности (с указанием цены и других условий, на которых продается квартира) (необходимо в случае продажи части отчуждаемой квартиры; подлинность подписи на заявлении участника общей частичной собственности должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке).
  2. независимая экспертная оценка про рыночную стоимость квартиры (в связи с вступлением в силу 01.11.2011г.

    Постановления Кабинета Министров Украины от 26.10.2011г. №1103, нотариусу необходимо предоставить независимую экспертную оценку о рыночной стоимости отчуждаемой квартиры);

  3. Справка (Форма №3) с ЖЭК о зарегистрированных (прописанных) лицах в отчуждаемой квартире;
  4. Выдержка (“Витяг”) с Реестра прав собственности на недвижимое имущество, выдана бюро технической инвентаризации (должно быть указано, что справка выдана для отчуждения);
  5. документ, подтверждающий право собственности, зарегистрированный в БТИ (Свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи квартиры.

    договор дарения, свидетельство, о праве на наследство, и тому подобное);

  6. Выдержка (“Витяг”) про регистрацию прав собственности на недвижимое имущество;
  1. заявление сособственника отчуждаемой нежилого помещения про отказ от осуществления права преимущественной покупки части в общей частичной собственности (с указанием цены и других условий, на которых продается нежилое помещение) (необходимо в случае продажи части отчуждаемого нежилого помещения; подлинность подписи на заявлении участника общей частичной собственности должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке).
  2. независимая экспертная оценка про рыночную стоимость нежилого помещения;
  3. документ, подтверждающий право собственности, зарегистрированный в БТИ (Свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство, о праве на наследство, и тому подобное);
  4. Выдержка (“Витяг”) с Реестра прав собственности на недвижимое имущество, выдана бюро технической инвентаризации (должно быть указано, что справка выдана для отчуждения);
  1. документ, который подтверждает право собственности (Свидетельство о регистрации ТС, Судновой билет, и тому подобное);
  2. справка из ГАИ о количестве снятых с учета ТС в текущем году;
  3. если транспортное средство в кредите, необходимо письмо-разрешение банка на заключение соответствующего договора или письмо-банка о погашении кредита.
  4. свидетельство о регистрации транспортного средства (техпаспорт) с отметкой о снятии с учета в органах ГАИ;
  5. независимая экспертная оценка про рыночную стоимость ТС;
  1. Свидетельство о государственной регистрации юридического лица (Выписка с Единого государственного реестра юридических лиц и физических лиц-предпринимателей);
  2. печать юридического лица;
  3. Справка о взятии на учет налогоплательщика (форма № 4-ОПП);
  4. Выдержка (“Витяг”) с Государственной администрации юридических лиц и физических лиц-предпринимателей (выдается в районной государственной администрации у регистратора);
  5. Устав (Учредительный договор) юридического лица;
  6. справка с бухгалтерии за подписью Директора, о том, что уставной капитал предприятия сформирован на 100%.
  7. Справка с Единого государственного реестра предприятий и организаций Украины (ЕГРПОУ);

* Согласие супруги (супруга) “Продавца” и “Покупателя” на отчуждение имущества, если оно было приобретено/приобретается в период зарегистрированного брака (оформляется нотариально). * Заявление об отказе от преимущественной покупки совладельца (оформляется нотариально). * Разрешение органа опеки и попечительства (если в сделки участвуют малолетние/несовершеннолетние лица), необходимо для оформления отчуждения/приобретения от имени/на имя малолетнего/несовершеннолетнего: – Свидетельство о рождении малолетнего (несовершеннолетнего) ребенка; * Заявление родителей, усыновителей или опекунов об их согласии на совершение сделки несовершеннолетним лицом (в возрасте от 14 до 18 лет) (оформляется нотариально).

Договор купли-продажи заключается при отчуждении квартиры, дома, усадьбы, дачи, гаража земельного участка или другой недвижимости, а также транспортных средств. Чтоб удостоверить договор купли-продажи, нотариусу потребуется оригинал или дубликат официальной бумаги, подтверждающей право собственности (в том числе доверительной) на имущество, являющееся объектом сделки.

Собственник может предъявить один из следующих правоустанавливающих документов: — договор купли-продажи на отчуждаемую недвижимость или договор пожизненного содержания, ренты, пожертвования, дарения имущества — любой из них в свое время должен был быть заверен нотариально; — свидетельство, подтверждающее приобретение объекта недвижимости на аукционе; — свидетельство о праве собственности на все имущество, на долю в общем супружеском имуществе или о праве на наследование объекта купли-продажи; — при сложных имущественных отношениях могут пригодиться и другие документы, вплоть до решения суда или договора, которым право ребенка на получение алиментов было заменено правом собственности на какую-либо недвижимость; — при продаже земельного участка потребуется государственный акт, которым было закреплено право собственности на землю за физлицом.

Также нотариус потребует выдержки из Реестра прав собственности на недвижимое имущество (такие документы не нужны, если продается земельный участок). Выдержки могут дать ему информацию о перепланировках и перестройках на территории продаваемого объекта, о превращении нежилого имущества в жилое — и тогда нотариус запросит документы, подтверждающие законность подобных операций с имуществом. Нотариус не станет удостоверять договор купли-продажи, если при проверке документов обнаружит, что строение расположено на земле, не предназначенной для этого.

Договор купли-продажи ипотечного объекта происходит на общих основаниях, если право ипотекодержателя на продажу имущества подтверждается специальным договором или решением суда.

Однако за 30 дней до заверения сделки у нотариуса иподекодержатель обязан поставить в известность о своих намерениях ипотекодателя и иных лиц, чьи права относительно объекта ипотеки официально зарегистрированы. В течение этого месяца получившие уведомление заинтересованные лица должны сообщить ипотекодержателю или сразу нотариусу о своем желании или нежелании купить объект (для этого в уведомлении, которое рассылает ипотекодержатель, сразу указывается цена и другие условия продажи). Заявивший о желании купить объект первым, получает первоочередное право сделать это.

Если таких лиц несколько, нотариус обращает внимание на то, у кого выше приоритет прав, в соответствии с ипотечными регистрационными документами.

Если же никто из заинтересованных лиц свой интерес в отношении предмета ипотеки не обнаружил (или обнаружил, но не подтвердил намерений действиями в течение пяти дней по окончании 30-дневного срока на раздумья), предмет может быть продан любому другому лицу.

Важный нюанс: за сколько будет продан предмет ипотеки, совместно решают ипотекодержатель и ипотекодатель.

Когда стороны не в состоянии договорится, прибегают к услугам независимого оценщика. После того, как договор купли-продажи в отношении предмета ипотеки удостоверен, запрет на отчуждение ипотечного имущества снимается, а покупатель регистрирует право собственности на купленное имущество, находившееся в ипотеке. Продавать землю государственной и коммунальной собственности уполномочены органы местного самоуправления, местные госадминистрации, Совет министров АР Крым: договор не будет заверен, если не будет их соответствующего решения.

Если на продаваемом земельном участке стоят подлежащие приватизации объекты, в сделке участвует государственный орган приватизации (порядок процедуры утверждает украинский Кабмин). По заказу органов самоуправления оценку продаваемого участка проводят специально лицензированные организации. Если стороны договорятся, земля может быть приобретена в рассрочку: выплаты не могут длиться дольше пяти лет.

Иностранные юридические лица могут купить земельный участок только после того, как зарегистрируют в Украине официальное представительство, разрешающее вести хозяйственную деятельность на территории страны. Удостоверяя договор купли-продажи жилого дома или иного здания, нотариус должен разъяснить, что к покупателю переходит право собственности или право пользования на земельный участок, на котором объект сделки размещен, однако новый правообладатель не может изменять по своему усмотрению целевого назначения этой земли. Для заверения договора, кроме документов, подтверждающих право собственности на транспортное средство, нотариусу потребуется бумага из Госреестра обременений движимого имущества, которая подтвердит отсутствие налогового залога.

Если продается уже находившееся в эксплуатации авто, нотариус проверит наличие в техпаспорте отметки о снятии транспортного средства с учета в подразделениях госавтоинспекции.

Также потребуется заключение лицензированного эксперта о стоимости транспортного средства. Данный документ действителен только в течение двух месяцев с момента проведения экспертизы. При продаже автомобиля или иного транспорта, являющегося общим имуществом супругов, требуется нотариально подтвержденное согласие второго из них (согласие супруга-продавца очевидно).

Не может быть нотариально удостоверен договор купли-продажи транспортного средства, которое было продано на льготных условиях или передано безвозмездно органами социальной защиты инвалиду. Договоры купли-продажи, ипотеки, аренды, дарения: квартиры, жилого и садового дома, земельного и дачного участка, гаража, автомобиля, корпоративных прав, доли в уставном капитале. Доверенности: на представительство интересов, распоряжение имуществом, генеральные, приватизацию, снятие с учета, подготовку документов, госрегистрацию.

Свидетельствование копии, подписи на банковских карточках, заявлениях, уставе, свидетельство верности перевода и подписи переводчика.

Удостоверение завещаний, выдача свидетельства о праве на наследство.