Сделки требующие государственной регистрации

§ 5. Сделки, подлежащие государственной регистрации Помимо вещных прав государственной регистрации подлежит ряд сделок (договоров) с недвижимостью (например, ипотека, аренда недвижимого имущества и некоторые другие).

Однако, следует указать на то обстоятельство, что о регистрация сделок в п.

3 ст. 131 ГК РФ упоминается косвенно. В нем в частности говорится о функциях органа, осуществляющего государственную регистрацию, и подчеркивается, что он осуществляет регистрацию не только прав на недвижимое имущество, но и сделок с ним. О регистрации сделок упоминается также в ст.

164 ГК, в которой говорится о том, что сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации в порядке и случаях предусмотренных ст. 131 ГК и Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Однако ни ст. 131 ГК, ни указанный закон не содержат точного перечня сделок, подлежащих регистрации.

Так, в ст. 4 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним отмечено, что сделки с недвижимостью подлежат регистрации в соответствии со ст. 130, 131, 132 и 164 ГК. Содержание ст.

131 и 164 ГК в этом плане уже было раскрыто выше, а ст. 130 и 132 не содержат вообще каких-либо упоминаний о регистрации сделок с недвижимостью.

Таким образом, все перечисленные нормы отсылают друг к другу и не содержат никаких перечней сделок с недвижимостью, подлежащих государственной регистрации. В связи с этим, можно говорить о хаотичности и непоследовательности правового регулирования данного вопроса.

В такой ситуации практика пошла по единственно возможному пути: государственная регистрация признается обязательной лишь для тех сделок, в отношении которых требование о государственной регистрации прямо установлено законодательством. Это положение отражено и в п. 15 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 г.

N 59

«Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «

О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»*(245).

В нем в частности было отмечено, что соглашение, определяющее размер, сроки и порядок предоставления в качестве отступного недвижимого имущества, не подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку необходимость государственной регистрации такой сделки прямо не предусмотрена законодательством. Таким образом, в отличие от нотариального удостоверения сделки, которое может быть установлено соглашением сторон (п.

2 ст. 163 ГК), обязательность государственной регистрации сделок устанавливается только законом. Участники сделки не вправе установить или отменить обязательную государственную регистрацию в соответствии с условиями договора.

Это положение было отмечено и в п.

5 указанного информационного письма, указавшего, что Учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию, правомерно отказало юридическому лицу в государственной регистрации договора купли-продажи здания, так как закон не предусматривает государственной регистрации такого договора.

В качестве примера рассматривается следующий случай. «Стороны обратились в арбитражный суд с иском к учреждению юстиции об обжаловании отказа в государственной регистрации.

Из представленных суду документов следовало, что стороны, заключившие договор купли-продажи здания, обратились к учреждению юстиции с заявлением о его государственной регистрации, сославшись на содержащееся в договоре условие о том, что он вступает в силу с момента государственной регистрации. Учреждение юстиции на основании пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации отказало в регистрации, поскольку данный договор не подлежит государственной регистрации.

Арбитражный суд первой инстанции отказал сторонам в удовлетворении иска к учреждению юстиции. В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК. Государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом согласно требованиям статей 164 и 131 ГК осуществляется только в случаях, установленных законом.

В соответствии со статьей 4 Закона о государственной регистрации во всех случаях, когда закон предусматривает государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, такая регистрация всегда является обязательной. Гражданским кодексом не предусмотрено государственной регистрации договора купли-продажи здания.

Включение сторонами в договор, не подлежащий государственной регистрации, условия о том, что он подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента государственной регистрации, противоречит нормам ГК. Такое условие является ничтожным в силу требований статей 168 и 180 ГК. Поэтому учреждение юстиции правомерно отказало в государственной регистрации договора купли-продажи здания».

Сделки, подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными не с момента их подписания сторонами или нотариального удостоверения, а с момента их регистрации.

В ГК есть указания на обязательность регистрации некоторых сделок. Такие сделки, можно разбить на две группы: сделки с отчуждением недвижимого имущества (влекущие переход права собственности) и сделки без отчуждения (не влекущие перехода права собственности на недвижимость).

При этом следует признать, что в законодательстве отсутствуют четкие и недвусмысленные критерии, согласно которым выбирались сделки, подлежащие государственной регистрации. Так, согласно общему правилу при совершении сделок с недвижимостью регистрируется только переход права собственности, но не сама сделка.

Однако исключение составляют сделки с куплей-продажей жилых помещений (ст. 558 ГК), которые подлежат государственной регистрации.

Точно также при купле-продаже предприятия государственной регистрации подлежат как переход права собственности на предприятие, так и сам договор (сделка). Логику законодателя понять в данном случае достаточно сложно.

Если, например, исходить из социальной значимости жилых помещений и необходимости дополнительного контроля над такими сделками, то введение такой регистрации мало что дает, поскольку регистрирующие органы не имеют возможности проверять дееспособность участников сделки, соответствие их воли волеизъявлению и т.д.

При совершении сделок, требующих государственной регистрации, необходимо произвести два регистрационных действия: регистрацию самой сделки и регистрацию права собственности приобретателя — покупателя, меняющегося, одаряемого, плательщика ренты. При этом надо иметь в виду, что эти два регистрационные действия могут производиться не одновременно, например, в случае заключения договора купли-продажи недвижимости в кредит, и в частности в рассрочку. В данной ситуации сначала будет зарегистрирована сделка, а после будет зарегистрирован переход права.

В ГК предусмотрены следующие сделки с отчуждением, которые требуют государственной регистрации: договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК), а также доли в праве общей собственности на указанные объекты недвижимости (ст.

251 ГК); соглашение о приобретении заложенного жилого помещения залогодержателем (п.

4 ст. 350 ГК). При этом следует иметь в виду, что согласно п. 3 ст. 55 Фдерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к соглашению о приобретении заложенного имущества залогодержателем применяются правила гражданского законодательства РФ о договоре купли-продажи; договор купли-продажи предприятия как имущественного комплекса (п.

Рекомендуем прочесть:  Правила возврата товара в магазин

3 ст. 560 ГК), а также доли в праве собственности на предприятие, находящееся в общей долевой собственности; договоры мены жилых домов, квартир и их частей (п.

2 ст. 567 ГК), а также доли в праве общей собственности на них (ст. 251 ГК); договоры дарения недвижимости (п. 3 ст. 574 ГК), доли в праве общей собственности на них (ст.

251 ГК РФ), в том числе пожертвование (ст.

582 ГК) и отказ от принятия дара или пожертвования (п.

2 ст. 573, п. 1 и п. 6 ст. 582 ГК); договоры ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, в том числе договоры пожизненного содержания с иждивением (ст. 584, п. 2 ст. 601 ГК); договоры аренды с выкупом (ст.

624 ГК). При этом, как отмечено в п. 14 вышеупомянутого информационного письма ВАС РФ от 16 февраля 2001 г.

предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации. Этот тезис проиллюстрирован следующим примером. Индивидуальный предприниматель на основании пункта 4 статьи 445 ГК обратился в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о понуждении последнего заключить с ним договор аренды здания сроком на 25 лет на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Возражая против предъявленного иска, акционерное общество в ходе судебного разбирательства заявило, что, поскольку договор аренды здания сроком на 25 лет, который это общество обязалось заключить с предпринимателем, подлежал обязательной государственной регистрации, то в соответствии с пунктом 2 статьи 429 ГК и сам предварительный договор также подлежал такой регистрации. Однако он не был зарегистрирован и, следовательно, на основании пункта 3 статьи 433 ГК должен считаться незаключенным. Поэтому требования истца не подлежат удовлетворению, т.к.

основываются на незаключенном предварительном договоре. Арбитражный суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении иска, отметив, что на основании пункта 2 статьи 429 ГК предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора.

Поскольку договор аренды здания подлежал государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК, то и предварительный договор также подлежал государственной регистрации. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Суд кассационной инстанции отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил иск о понуждении заключить договор аренды, указав, что в силу пункта 2 статьи 429 ГК к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора. Установленное пунктом 2 статьи 651 ГК условие об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не является элементом формы этого договора. Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, подлежащий государственной регистрации, не является также и сделкой с недвижимостью, исходя из требований статьи 164 ГК.

Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

С учетом изложенного суд кассационной инстанции признал, что предварительный договор не подлежал государственной регистрации.