Судьба земельного участка под объектом незавершенного строительства

Хотели приобрести объект незавершенного строительства, чтобы в дальнейшем выкупить под ним землю, объект демонтировать и построить новый, но вот что останавливает. Изучив судебную практику арбитражного суда по данному вопросу пришла к выводу, что выкуп земельного участка под объектом незавершенного строительства невозможен, поскольку земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.

Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из приведенной нормы закона.

Исключением из этого правила являются лишь случаи, перечисленные в законе, к которым, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 ФЗ от 21.12.2011г. № 178-ФЗ

«О приватизации государственного и муниципального имущества»

, переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу закона. А когда земельный участок предоставлен с предварительным согласованием мест размещения объекта для целей проектирования и строительства недвижимого имущества и цель, в соответствии с которой участок был предоставлен, не достигнута, или же когда объект незавершенного строительства был приобретен по сделке, то земельный участок не может быть предоставлен в собственность.

Такая позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС от 01.03.2011г.

№ 14880/10, Постановлении Президиума ВАС РФ от 23.12.2008г. № 8985/08, Постановлении Президиума ВАС РФ от 10.04.2012г. № 15874/11. Затем я прочитала Определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 22.02.2012г.

№ 71-В11-13, позиция которой прямо противоположна – при наличии зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства, являющегося объектом недвижимого имущества, участвующим в обороте, с учетом того обстоятельства, что испрашиваемый земельный участок не отнесен к землям, изъятым или ограниченным в обороте, оснований для ограничительного толкования статьи 36 ЗК РФ не имеется, поэтому у собственника незавершенного строительства возникло право приобрести землю под объектом.

Всегда думала, что у нас в России судьба земельного участка следует судьбе здания (хотя считаю это неправильным). Однако, по сложившейся практике арбитражного суда выкупить земельный участок под таким объектом не получится. Это мое мнение. Хочется комментариев по данному вопросу.

Позиция АСов мне кажется правильной. Относительно Определения СК ВС РФ, обратите внимание, что там ОМСУ не возражал против заключения договора. Спор шел с Росреестром. Было бы интересно посмотреть, как повел бы себя ВС РФ, если бы ОМСУ отказался от заключения договора и собственник недостроя обжаловал бы такой отказ в суде.

Я такой практики пока не нашел. А на каком праве земельный участок под объектом незавершенного строительства принадлежит в данный момент владельцу объекта незавершенного строительства? Уважаемая Елена. Исторически судьба здания в странах, рецепировавших римское право (в т.ч.

Российской империи), следовала судьбе земельного участка, что вполне логично отвечает определению объекта недвижимости как вещи, прочно связанной с землей, а также очевидной идее

«здание не появляется из ниоткуда, а строится на земле»

. У нас, в связи с особенностью генезиса отношений частной собственности (в СССР вся земля была государственная априори), получилась ситуация, когда в обороте оказалось огромное количество зданий, но не земельных участков. Поэтому на переходном периоде у нас действительно фактически действовал принцип следования земельного участка судьбе здания — в силу указанных причин по-другому и быть не могло.

Свидетельством тому является ст.

273 ГК РФ. Поэтому я полагаю абсолютно правильной позицию арбитражных судов, согласно которой недопустимо предоставление в собственность земельных участков, на которых расположены объекты незавершенного строительства. Тем более, позиция ВАС при этом далеко не драконовская: выкупить, пока строительство не завершено, вы не можете, но участок остается у вас в, допустим, аренде — достраивайте, вводите в эксплуатацию и хоть завыкупайтесь Позиция ВАС, дает в определенных случаях возможность ОМСУ злоупотреблять своими правами и выбивать деньги с арендаторов.

Допустим, объект построен на 99 %, а срок аренды подходит к концу и арендатор уже реально никак не успевает достроить объект за этот срок, в т.ч. из-за административных препонов. Муниципалитет отказывается принимать решение о продлении договора аренды и, как следствие, вся постройка идет под снос.

Поэтому, возможно, имеет смысл подумать о целесообразности выкупа з/у под недостроями. Да ладно. «Курим матчасть»: «. согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении от 23.12.2008 N 8985/08, в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка».

// Постановление Президиума ВАС РФ от 18.09.2012 N 4464/12 по делу N А51-2921/2011. Уважаемый Максим! В случае отказа муниципалитета от продления договора аренды, договор аренды действует в режиме неопределенного срока. Договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях является смешанным, содержащим в себе элементы как аренды, так и инвестиционной деятельности.

В Санкт-Петербурге были такого рода судебные дела, когда у инвестора истекл срок действия договора аренды. Гос. орган направлял односторонний отказ от договора в порядке ст.

610 ГК РФ, однако суды признавали такой отказ ничтожной сделкой.

Уважаемая Елена. В Вашем случае у Вас будет сохраняться аренда, в том числе и на неопределенный срок. Так что достраивайте объект. К сожалению выкуп земельного участка под объектом незаврешенного строительства невозможен. По смыслу ст. 36 ЗК РФ собственник объекта недвижимости приобретает права на земельный участок, необходимый для использования такого объекта.

Поскольку строительство объекта незавершенно, то не известна цель, в соответствии с которой будет использоваться объект недвижимости.

Спасибо. Можно еще обратить внимание на п.

2 ст. 107 ГК РФ

«Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов»

. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 27.02.2001г. №61 (п. 6): Земельное законодательство не устанавливает, что продолжение пользования земельным участком по истечении предусмотренного законодателем срока является основанием считать договорные отношения возобновленными.

Земельный участок предоставлен в аренду для строительства нежилого здания (в результате выбора и предварительного согласования). Недострой мы хотели выкупить с целью демонтажа и нового строительства уже жилого здания. Без выкупа участка жилой объект на нем не построишь.

Способ один: достраивайте-вводите-регистрируйте-выкупайте, а потом сносите, меняйте вид разрешенного использования, зону (если требуется) и стройте жилье.

Потому что при действующем договоре аренды — не выкупите. Определение ВАС РФ от 06.10.2010 N ВАС-12880/10 по делу N А01-1594/2009 В передаче дела по иску о признании недействительными договора купли-продажи земельного участка и права собственности на указанный участок для пересмотра в порядке надзора отказано, поскольку суд пришел к выводу о том, что заключение договора купли-продажи земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства при наличии действующего договора аренды, противоречит закону и такая сделка является недействительной.

Определение ВАС РФ от 27.06.2011 N ВАС-7285/11 по делу N А50-13534/2010 В передаче дела по иску о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка для пересмотра в порядке надзора судебных актов отказано, так как суд, удовлетворяя иск, пришел к обоснованному выводу о том, что спорный земельный участок был предоставлен в аренду для строительства жилого дома, строительство не завершено, основания для выкупа указанного участка отсутствуют. Ну, либо купите на физическое лицо и попытайтесь «решить вопрос» через суд общей юрисдикции.

Там и не такие занятные вещи проходят.

Но это дополнительные расходы и риски, сами понимаете. Уважаемые коллеги! Помогите, пожалуйста, разобраться в ситуации. В рамках данной темы, хотелось бы узнать Ваше мнение по вопросу возможности заключения договора аренды с Админитрацией МО в следующем случае: В январе 2014г.

Общество приобрело объект незавершенного строительства (Объект), расположенный на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности.

У бывшего собственника был заключен с Администрацией Договор аренды. При приобретении незавершенки Общество приобрело право на земельный участок в том объеме, в котором оно принадлежало предыдущему правообладателю (п. 3 ст. 552 ГК РФ). Однако, при обращении Общества с заявлением о заключении договора аренды был получен отказ (ссылаются на ст.

1 ФЗ от 12.12.2011 № 427-ФЗ «О внесении изменений в ст. 2 и 3 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» и отдельные законодательные акты РФ» о том, что «21.

Собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 1 января 2012 года, имеет право приобрести земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений.») То есть получается, что если объект незавершенного строительства куплен после 01.01.2012, то заключить договор аренды не представляется возмодным?

Торги по моему мнению будут бессмысленными, тк, если торги будут выйграны другим участкником, то каким образом осуществлять строительство незавершенки на данном земельном участке.