Вопросы благоустройства придомовой территории многоквартирного дома

Благоустройство придомовой территории многоквартирного дома и все связанные с ним вопросы собственники квартир решают самостоятельно. Они же несут обязанности по финансированию этих мероприятий. Как получить возможность распоряжаться придомовой территорией и как эту возможность использовать – читайте в статье ниже.

Статья 16 закона «О введении в действие ЖК РФ» № 189-ФЗ от 29.12.2004 предусматривает безусловный безвозмездный переход права общей долевой собственности на придомовую территорию многоквартирного дома к собственникам квартир в случае, если этот участок имеет четко установленные границы и взят на кадастровый учет до даты вступления ЖК РФ в силу (01.03.2005).

На такие случаи распространяется действие части 2 статьи 23 закона

«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

№ 122-ФЗ от 21.07.1997, согласно которой право собственности на долю общего имущества (земельного участка) возникает одновременно с регистрацией права собственности на квартиру. То есть никакой дополнительной процедуры для этого законодательство не предусматривает. Важно: уточнить наличие земельного участка на кадастровом учете собственник любой квартиры может путем подачи запроса в Росреестр – вся информация содержится в кадастровом паспорте придомовой территории.

Жителям новостроек, желающим заняться благоустройством прилегающего земельного участка, придется оформить его в собственность. Есть 2 способа реализовать это на практике:

  1. подача заявления в городскую администрацию одним или несколькими собственниками.
  2. коллективное обращение собственников квартир в управляющую компанию;

Независимо от того, будет ли решение приватизировать придомовую территорию коллективным или его примет владелец одной из квартир, право собственности на землю будет распределено между всеми собственниками пропорционально площади принадлежащих им жилых помещений.

Важно: в соответствии с Градостроительным кодексом РФ межевание границ придомовой территории осуществляется еще до получения застройщиком многоквартирного дома разрешения на строительство. Поэтому необходимость в установлении границ земельного участка может возникнуть только в том случае, если застройщик нарушил законодательные нормы.

Этот момент следует уточнять еще на этапе приобретения квартиры – иначе велика вероятность остаться без жилья, поскольку подобные нарушения являются основанием для сноса дома как незаконно возведенного. В случае если многоквартирный дом построен до 2005 года, то есть до вступления в силу Градостроительного кодекса РФ, но уточнение границ придомовой территории выполнено не было, процедуру приватизации предваряет межевание земельного участка.

Рекомендуем прочесть:  Договор аренды территории дома

В соответствии с пунктом 2 статьи 6 закона

«О введении в действие Градостроительного кодекса РФ»

№ 191-ФЗ от 29.12.2004, земельные участки под уже построенные многоквартирные дома формируются исключительно на основании проекта планировки (межевания) квартала. То есть если таковой отсутствует, у жильцов есть альтернатива:

  1. обратиться в городскую администрацию с заявлением о формировании границ земельного участка;
  1. дождаться добровольного выполнения администрацией города межевания участков под многоквартирные дома.

Важно: действующее законодательство не содержит норм, ограничивающих сроки создания проекта планировки квартала. Поэтому при наличии такой возможности собственники квартир могут ускорить процедуру путем собственного финансирования.

После уточнения границ придомовой территории и постановки ее на кадастровый учет право собственности на нее автоматически закрепляется на владельцами квартир. Однако это не означает возникновение возможности продажи доли земельного участка – отчуждать его отдельно от жилья закон не разрешает. Перечень таких работ предусмотрен Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госкомитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу № 170 от 27.09.2003:

  1. облицовка, покраска, очистка ограждений, скамеек и т. д.;
  2. уборка мест общего пользования и подземных паркингов (при наличии таковых);
  3. обеспечение безопасности жильцов (например, удаление сосулек, посыпание песком пешеходных дорожек в зимний период и пр.).
  4. изготовление, возведение и ремонт детских площадок, мест для отдыха;
  5. озеленение территории, в том числе устройство газонов, посадка цветов и уход за ними, уборка скошенной травы, листвы и т. д.;
  6. установка контейнеров для пищевых и бытовых отходов;
  7. вывоз мусора и снега, отвод талых вод;

Важно: приведенный перечень нельзя считать исчерпывающим – мероприятия по благоустройству придомовой территории планируются собственниками квартир и утверждаются на общем собрании жильцов.

Собственник вправе распоряжаться своим имуществом самостоятельно, и придомовая территория – не исключение. То есть вопрос о том, кому поручить работу по благоустройству, жильцы решают сами.

Часть обязанностей может быть возложена на управляющую компанию (например, уборка и вывоз мусора). В любом случае все расходы лягут на владельцев: за работу ЖЭКа оплата вносится в виде дополнения к коммунальному платежу.

Решение о проведении какого-либо мероприятия в рамках благоустройства (например, возведение ограждения или детской площадки) принимается на общем собрании собственников квартир.

При этом число сторонников конкретного действия должно составить не менее 2/3 от общего количества участников. То же самое касается вопросов сдачи земельного участка в аренду – под торговый киоск, автомобильную стоянку (если позволяют размеры двора) и пр.

Аналогичный принцип действует при распределении прибыли, которую можно направить на оплату работ по благоустройству территории, коммунальных услуг или обеспечение других общедомовых потребностей. Ограждение придомовой территории допускается, однако она не должна препятствовать доступу во двор или к дому. В противном случае это будет расценено как непредоставление управляющей компании возможности для обслуживания инженерных коммуникаций, и забор придется демонтировать.

Кроме того, если ограждение нарушает права и интересы жильцов соседних домов, последние вправе обратиться в горадминистрацию с заявлением о наложении на огороженный земельный участок сервитута – принудительного обеспечения возможности беспрепятственно передвигаться по соседней придомовой территории. Результат практически аналогичный – забор придется сносить либо видоизменять таким образом, чтобы устроить проем для сквозного прохода по двору.

Важно: ограничивать доступ во двор нельзя, но можно сделать это в отношении, например, детской площадки, если она расположена в стороне от сквозного прохода по придомовой территории.

То же самое касается парковки автомобилей – собственники вправе запретить въезд чужого автотранспорта на принадлежащий им участок.

Это правило не распространяется на машины экстренных служб – скорой помощи, полиции, газовщиков, МЧС. В рамках исполнения служебных обязанностей сотрудники этих организаций наделены правом доступа на любые территории. Что касается парковки автомобилей, то собственники жилья многоквартирного дома вправе запретить въезд чужого автотранспорта на принадлежащий им участок.

Это правило не распространяется на машины экстренных служб – скорой помощи, полиции, газовщиков, МЧС. В рамках исполнения служебных обязанностей сотрудники этих организаций наделены правом доступа на любые территории.